Бухоблік в ОСББ

Методика бухгалтерського  обліку в об’єднаннях співвласників багатоквартирних будинків

 Загальні положення

 Методика бухгалтерського  обліку в об’єднаннях співвласників багатоквартирних будинків (далі – Методика) призначена для об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) як нової організаційної форми господарювання та форми управління житлом. 

Основні фактори, які визначають побудову обліку в об’єднаннях співвласників багатоквартирних будинків, полягають в наступному:

        - ОСББ – об’єднання добровільне, але його основою є наявність спільного майна, тому утримання будинку є обов’язковим; це обумовлює необхідність створення  умов найбільшого сприяння для ОСББ, особливості відображення в обліку житлового будинку, обов’язковість участі у видатках усіх співвласників (членів і нечленів ОСББ) і відповідне відображення розрахунків з ними в обліку  тощо; 

         - неприбутковість ОСББ обумовлює відповідні правила оподаткування, обліку і звітності; податок на прибуток ОСББ сплачують тільки від здійснення некомерційної господарської діяльності (надання в оренду майна тощо);

          -  об’єднання співвласників створюють для забезпечення власних потреб, тому в  них практично відсутні процеси виробництва і реалізації послуг, що обумовлює ряд податкових і облікових наслідків, а саме:  оскільки відсутня поставка послуг, відсутній об’єкт оподаткування податком на додану вартість, крім окремих послуг від надання в оренду майна у разі, якщо їх обсяг перевищує встановлену законодавчо межу; відсутність реалізації послуг робить недоцільним використання рахунків 90 „Собівартість реалізації” і 70 „Дохід від реалізації”, а  відсутність процесу виробництва робить недоцільним використання для обліку витрат рахунку 23 „Виробництво”;

Розрахунок валових витрат і валових доходів об’єднання співвласників здійснюють тільки з операцій надання в оренду майна та іншої некомерційної господарської діяльності; до валових доходів включається уся сума орендної плати (без ПДВ у разі його сплати), до валових витрат включається вартість комунальних послуг та відшкодування експлуатаційних витрат і плати (податку) за землю, сплачувані орендарем. 

2.  Бухгалтерські рахунки для обліку в ОСББ

        У додатку 1 запропоновано скорочений план рахунків для відображення господарських операцій ОСББ. Рахунки і субрахунки відповідають Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов’язань і господарських операцій підприємств і організацій, затвердженому наказом Міністерства фінансів України  від 30.11.99р. № 291. Об’єднання співвласників можуть максимально спрощувати рахунки порівняно із запропонованими зменшенням кількості рахунків і субрахунків,

         Капітал ОСББ відображають на рахунках 42 (додатковий капітал) та 44 (прибуток або збитки); статутний  капітал в ОСББ відсутній.

      До складу необоротних активів включаються основні засоби (рахунок 10) та нематеріальні активи (рахунок 12) у разі   їх наявності. Житловий будинок обліковують поза балансом виходячи з принципу автономності в бухгалтерському обліку і відображають в аналітичному обліку.

     Оборотні активі можуть включати виробничі запаси (рахунок 20), малоцінні та швидкозношувані предмети (рахунок 22), грошові кошти в касі (рахунок 30) і на поточному рахунку (субрахунок 311), дебіторську заборгованість: членів об’єднання, бюджету з субсидій, пільг (субрахунок 377),  підзвітних осіб (субрахунок 372),  інших дебіторів (субрахунок 377),  орендарів (доцільно використовувати окремий субрахунок 379).

 У складі зобов’язань обліковують кредиторську заборгованість –   постачальникам (рахунок 63), бюджету (рахунок 64), органам соціального страхування (рахунок 65), персоналу із заробітної плати (рахунок 66), іншим кредиторам (субрахунок 685), – і цільове фінансування (рахунок 48) мешканців будинку, бюджету (субсидії, пільги, дотації), інших юридичних та фізичних осіб.

  Надходження від членів об’єднання, як у межах плати за утримання будинку (квартирної плати), так і додаткові, обліковують як цільові внески на рахунку 48 "Цільове фінансування та цільові надходження” на відміну від підприємств житлово-комунального господарства, які використовують рахунок 36 «Розрахунки з покупцями та замовниками».

     Витрати об’єднання співвласників обліковують на рахунках класу 8 без використання рахунків класу 9. На рахунку 84 "Інші операційні витрати” відкривають субрахунки за видами витрат – податкові платежі, оплата послуг з обслуговування ліфтів, з  санітарної очистки, послуг банку тощо. Не перехідному етапі з певними застереженнями можливе використання рахунку 23 для обліку витрат.

     Доходи ОСББ обліковують на рахунку 71 "Інший операційний дохід”,  в основному на субрахунках 719 "Інші доходи від операційної діяльності” та 713 "Дохід від операційної оренди активів”. Можливо використання рахунку 71 без субрахунків.

3. Облік витрат,  доходів та фінансових результатів діяльності ОСББ

     До витрат ОСББ відносяться:

— матеріальні витрати ( їх частка в ОСББ незначна);

—заробітна плата обслуговуючого персоналу (голова правління, бухгалтер, прибиральниці, двірники та інші);

— відрахування органам соціального страхування;

— амортизація основних засобів (крім житлового будинку);

— податкові платежі;

— утримання місць загального користування (опалювання, освітлення і т.д.);

— відсотки, що сплачуються за послуги банку, обчислювального центру; 

— плата банку за касове і банківське обслуговування;

— поточний ремонт житлового будинку;

— плата за обслуговування ліфтів;

— плата за санітарну очистку території;

—    перерахування платежів комунальним підприємствам з тепло-,  газо-,  водопостачання і водовідведення і т.д.

     Витрати відображають по дебету відповідних субрахунків рахунків класу 8 та по кредиту рахунків 20, 66, 65, 13, 63, 64, 372, 685 тощо.

     У додатку 2 наведено бухгалтерські проведення з обліку витрат ОСББ.

      Основними   доходами ОСББ є:

—                цільові внески членів об’єднання в рамках ставок квартирної плати (плати за утримання будинку);

—                цільові внески членів об’єднання понад  ставки плати за утримання будинку, встановлені загальними зборами – додаткові збори з співвласників на заробітну плату обслуговуючого персоналу,  ремонт будинку, створення спеціальних фондів тощо;

—                доходи від здачі в оренду приміщень  та іншого майна ОСББ і доходи від іншої некомерційної господарської діяльності (при їх наявності);

—        державні субсидії малозабезпеченим сім'ям;

—        відшкодування пільг окремим категоріям громадян, що надходять з бюджету;

—        дотації з бюджету на відшкодування збитків ОСББ (у разі їх наявності);

—            цільові внески нечленів об’єднання.

       Доходи від оренди включають суму орендної плати та відшкодування орендарями нежитлових приміщень витрат на утримання будинку і прибудинкової території. Розмір відшкодування визначається шляхом множення  фактичних витрат ОСББ на утримання 1 кв.м житлової площі   на площу наданого в оренду приміщення.  Плата за землю, яка стягується з орендаря, розраховується за звичайними, не пільговими ставками, і включається як до валових доходів, так і до валових витрат ОСББ за операцією оренди.

        ОСББ сплачують ПДВ тільки з доходів від оренди та іншої некомерційної господарської діяльності у разі перевищення встановленого законодавчо розміру доходу для реєстрації платниками ПДВ. У додатку 3 наведено перелік основних доходів ОСББ з точки зору виникнення податкового зобов’язання з ПДВ.

       Надходження від членів ОСББ, з бюджету та цільові внески від нечленів ОСББ обліковують як цільове фінансування на рахунку 48. Нарахування заборгованості з цільового фінансування відображають по дебету субрахунку      377  "Розрахунки з іншими дебіторами”  і по кредиту рахунку   48 "Цільове фінансування і цільові надходження” з одночасним визнанням доходу (кредит рахунку  71 "Інший операційний дохід»).

        У додатку 4  наведено бухгалтерські проведення з обліку доходів ОСББ.

       Розрахунки з мешканцями будинку треба відображати з урахуванням  відсотків, які відразу утримує банк за обслуговування. Дебіторську заборгованість мешканців і дохід ОСББ відображають у повному розмірі, при цьому суму відсотків банку списують з кредиту субрахунку 377.1 на витрати ОСББ. У додатку 5 наведено приклад відображення в обліку розрахунків з мешканцями з урахуванням утриманих банком відсотків за обслуговування.

      У кінці звітного періоду витрати і доходи списують на рахунок 79 „Фінансові результати”; визначений на ньому отриманий прибуток або збитки списують на рахунок 44 „Нерозподілений прибуток (непокриті збитки)”:

         Списання витрат на рахунок фінансових результатів здійснюють у дебет рахунку 79 з кредиту рахунків  80,81,82,83,84.

        Доходи на рахунок фінансових результатів списують у кредит рахунку 79 з дебету субрахунків 713, 718, 719.

        Непокриті збитки (у випадку перевищення витрат над доходами)     списують з кредиту рахунку 79 у дебет рахунку  44; нерозподілений прибуток   списують з дебету рахунку 79     у кредит рахунку  44.                  

4.  Облік активів, капіталу і зобов’язань

      Житловий будинок обліковують поза балансом і відображають в аналітичному обліку. Витрати на ремонт житлового будинку списують на витрати ОСББ; у разі здійснення  ремонту за рахунок цільових надходжень від сторонніх осіб і організацій при визнанні витрат на ремонт визнається дохід у тій же сумі.

      Основні засоби, придбані за власні кошти, відображають по дебету рахунку 15 «Капітальні інвестиції» та по кредиту субрахунку 63 «Розрахунки з постачальниками та підрядниками» або субрахунку 685 «Розрахунки з іншими кредиторами»; введення основних засобів в експлуатацію відображають по дебету рахунку 10 «Основні засоби» списанням з кредиту рахунку 15. ПДВ, сплачений постачальникам,  включають до складу первісної вартості придбаних  основних засобів.

      При придбані основних засобів за рахунок коштів цільового фінансування дохід і витрати визнаються при нарахуванні амортизації на ці основні засоби; ПДВ, сплачений постачальнику, відображається не зменшенням цільового фінансування, а зараховується до вартості придбаних основних засобів, оскільки ОСББ не є платниками ПДВ. У додатку 6 наведено приклад відображення в бухгалтерському обліку придбання комп’ютера за рахунок коштів цільового фінансування. 

      Зарахування на баланс основних засобів, переданих об’єднанню співвласників безкоштовно (органами місцевої влади, іншими юридичними або фізичними особами), відображають по дебету рахунку 10 у кореспонденції із кредитом рахунку 42 «Додатковий капітал». 

      Нарахування амортизації основних засобів здійснюють згідно із положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку. Доцільно нараховувати амортизацію основних засобів прямолінійним методом у зв’язку з незначною кількістю і номенклатурою основних засобів та відсутністю податкових наслідків. Нарахування амортизації основних засобів (крім житлового будинку) відображають по кредиту рахунку 13 «Знос (амортизація) необоротних активів» у кореспонденції з дебетом рахунку 83 «Амортизація». При нарахуванні амортизації по безоплатно отриманих та придбаних за рахунок коштів цільового фінансування основних засобів одночасно визнається дохід в сумі нарахованої амортизації по кредиту рахунку 71 у кореспонденції з дебетом рахунку 42 «Додатковий капітал» (по безоплатно отриманих основних засобах) або рахунку 69 «Доходи майбутніх періодів» (по основних засобах, придбаних за рахунок цільового фінансування).

      Придбання запасів відображають по дебету рахунків обліку запасів (20,22) та по кредиту рахунків розрахунків з постачальниками (63) або іншими кредиторами (685). Податок на додану вартість, сплачений у складі вартості запасів, включають до первісної вартості цих запасів. 

    Оцінку запасів при їх передачі у використання здійснюють згідно із положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку. Доцільно оцінювати запаси  за ідентифікованою собівартістю одиниці запасів у зв’язку з незначною кількістю і номенклатурою запасів.  В окремих випадках може бути доцільним використовувати метод середньозваженої собівартості.  Передачу запасів у використання відображають по кредиту рахунків 20 і 22 у кореспонденції із дебетом рахунку 80 «Матеріальні витрати».

       Малоцінні та швидкозношувані предмети (МШП) списують з балансу при передачі їх в експлуатацію з організацією в подальшому оперативного кількісного обліку цих предметів за місцями експлуатації та відповідальними особами протягом терміну їх корисного використання. Витрати на ремонт та обслуговування МШП протягом терміну їх  експлуатації відносять до витрат ОСББ. Можливо вести облік МШП на рахунку 20 «Виробничі запаси» без використання рахунку 22 «МШП». Межу вартості малоцінних та швидкозношуваних предметів і основних засобів об’єднання співвласників визначають самостійно.

      Нарахування заборгованості перед постачальниками комунальних послуг відображають по дебету рахунку 84 «Інші операційні витрати» та по кредиту рахунку 63 «Розрахунки з постачальниками та підрядниками». При перерахуванні коштів постачальникам заборгованість списують з дебету рахунку 63  у кореспонденції з кредитом рахунку 31 «Рахунки в банках».

     Нарахування заборгованості з податків і зборів відображають по кредиту рахунку 64 «Розрахунки за податками і платежами», з платежів органам соціального страхування – по кредиту субрахунків рахунку 65 «Розрахунки за страхуванням» у кореспонденції, головним чином, із дебетом рахунку 84; утримання із заробітної плати відображають по дебету рахунку 66 «Розрахунки з виплат працівникам».

      Нарахування заробітної плати здійснюють згідно із законодавством і відображають по кредиту рахунку 66 у кореспонденції із дебетом рахунку 81 «Витрати на оплату праці».

5.Організація бухгалтерського обліку в об’єднаннях співвласників багатоквартирних будинків

       Відповідальність за організацію бухгалтерського обліку в об’єднанні  несе голова правління ОСББ.

      Одним із основних документів, що визначає діяльність ОСББ, їх доходи і витрати, є кошторис доходів і витрат на рік, який складається на основі бухгалтерських даних (головою правління, бухгалтером об’єднання, членами правління) і затверджується на загальних зборах згідно із статутом ОСББ. На зборах одночасно здійснюється затвердження виконання кошторису за попередній рік та кошторису на поточний рік. 

        У додатку 7 наведено приклад  кошторису доходів і витрат ОСББ; на практиці кошторис доцільно подавати з більшим ступенем деталізації: наприклад, окремо оплата праці та нарахування на неї для різних категорій  персоналу, податки і збори за їх видами тощо.

       Щорічно виконання кошторису та правильність ведення бухгалтерського обліку перевіряє обрана згідно із статутом ревізійна комісія.  Акт ревізійної комісії   затверджується загальними зборами.

      Формування первинних документів і звітності, організація документообороту, ведення регістрів аналітичного обліку здійснюється в ОСББ згідно із загальними правилами. 

      Документування господарських операцій об’єднання співвласників здійснюють з використанням типових форм первинних документів – касових, банківських, для обліку матеріалів, заробітної плати тощо; специфічним документом є квитанція-повідомлення, якою оформляють розрахунки з населенням. 

      ОСББ ведуть регістри аналітичного  обліку –  касову книгу, картки або книги для обліку запасів, відомості розрахунків з мешканцями будинку, з постачальниками, нарахування заробітної плати тощо.

     Форму бухгалтерського обліку ОСББ обирає самостійно. Можливе використання журналів і відомостей скороченої або спрощеної форми обліку, застосування комп’ютерної форми обліку. У разі ведення обліку без використання комп’ютеру рекомендовано використання максимально спрощеної форми обліку – ведення журналу обліку господарських операцій і зазначених вище  відомостей аналітичного обліку із складанням в кінці звітного періоду шахової та оборотної відомостей.

       У додатку 8 наведено приклад журналу обліку господарських операцій ОСББ за місяць з певними обмеженнями та припущеннями.

         Дані з журналу господарських операцій в кінці звітного періоду узагальнюються в шаховій відомості, після перевірки якої формується оборотна відомість по синтетичних рахунках (оборотний баланс). У додатку 9 наведено оборотний баланс  за даними прикладу додатку 8. ОСББ самостійно обирають форму бухгалтерського обліку, методи нарахування амортизації основних засобів, оцінки запасів при вибутті тощо.  

Додаток 1 План рахунків для ОСББ

Додаток 2 Облік витрат ОСББ

Додаток 3 Доходи ОСББ з точки зору сплати ПДВ 

Додаток 4 Облік доходів ОСББ

Додаток 5 Відображення в обліку розрахунків з мешканцями ОСББ

Додаток 6 Придбання основних засобів в ОСББ

Додаток 7 Кошторис витрат і доходів ОСББ

Додаток 9 Оборотний баланс ОСББ 

Додаток 10 Наказ про облікову політику в ОСББ